부동산 대출 규제 LTV, DTI, DSR 쉽게 알아보기(+스트레스 DSR)

우리가 주택을 구매하고자 대출을 알아본다면 LTV, DTI, DSR 과 같은 규제에 의해 대출 한도의 제약을 받게 될텐데요. 우리의 주어진 상황에서 받을 수 있는 대출의 한도를 파악하기 위해 LTV, DTI, DSR의 개념을 꼭 알아야 합니다.

LTV, DTI, DSR이 각각 무엇인지 쉽게 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. LTV : 주택담보대출비율(혹은 담보인정비율) 

LTV는 ‘Loan To Value Ratio’ 의 약자입니다. Loan(대출금액) / Value(주택가치),

(A to B는 A/B 로 생각하면 직관적입니다)

 

즉, 주택의 가치 대비 대출금액을 의미합니다. 

예를 들어 10억 원짜리 주택 구매 시, LTV가 70%라면 10억의 70%에 해당하는 7억 원을 대출받을 수 있게 됩니다.

 

2. DTI : 총부채상환비율

DTI는 ‘Dept To Income’ 의 약자입니다.  Dept(부채) / Income(소득) ,

즉, 연소득 대비 총부채 상환 비율을 의미합니다. 

예를 들어 DTI가 40%이고 연소득이 1억 원이라면, 연간 4천만 원을 상환하는 한도 내에서 대출을 받을 수 있습니다. 

개인의 자본 건전성을 위해  소득 대비 너무 많은 금액의 대출은 받을 수 없게끔 제한하는 것이죠.

 

3. DSR : 총부채원리금상환비율

DSR은 ‘Dept Service Ratio’ 의 약자입니다. 연소득 대비 개인이 가진 모든 부채의 비율을 의미합니다. 

앞서 말씀드린 DTI 와 유사한 개념이지만, DTI의 부채는 ‘주택담보대출’의 부채만을 의미하지만,

DSR의 부채는 ‘주택담보대출’ 뿐만 아니라 ‘신용대출’ 등 개인이 가진 모든 부채를 의미합니다.

따라서 DSR이 DTI 보다 더 보수적인, 강력한 대출규제라고 할 수 있습니다.

 

+ 스트레스 DSR이란?

추가로 최근 부동산 관련 뉴스나 기사에서  ‘스트레스 DSR 2단계’ 9월로 연기되었다는 소식을 보신 적이 있으신가요?

여기서 말하는 스트레스 DSR은 보다 정교하게 개인의 신용 위험을 반영하기 위한 장치라고 보시면 됩니다.

기존 DSR은  부채에 해당하는 연간 원리금 상환액을 계산 시 대출 취급 시점의 금리를 적용합니다. 그러나 실제로 대출 기간 동안 대출 금리가 상승하게 된다면, 대출 금리 상승에 따라서 부채에 해당하는 연간 원리금 상환액도 증가할텐데, 대출 취급 시점의 금리로만 계산하는 기존 DSR은 이러한 대출 금리 상승의 영향을 고려할 수가 없게 되죠. 

따라서 스트레스 DSR 규제를 통해 대출 금리의 상승까지 고려하여 정교하게 개인의 신용 위험을 반영하기 위해 정부가 나서고 있는 것이죠. 이러한 스트레스 DSR의 단계가 높아진다면, 더욱 높은 수준의 금리 상승을 전제하는 것이기 때문에,

부채에 해당하는 개인의 연간 원리금상환액의 더 크게 계산될 것이기 때문에 대출의 한도가 낮아지게 됩니다.